ホームインスペクション(住宅診断)の依頼と注意点

ホームインスペクション(住宅診断)の依頼と注意点

住宅購入時や自宅の維持・メンテナンスを考えるとき、リフォームするときなどに依頼されることが多くなったホームインスペクション(住宅診断)ですが、まだまだその基礎知識を理解しておらず、依頼するべきかどうか迷う人は多いです。

ホームインスペクション(住宅診断)の依頼の是非や依頼の仕方、利用上の注意点を全てまとめておくので、依頼する前に読んでおいてください。

この記事の構成は以下のようになっています。

  • ホームインスペクション(住宅診断)とは何か?
  • ホームインスペクションの費用・必要資格・書類の準備
  • 依頼するときの流れ
  • ホームインスペクション業者の選び方

少し長くなりますが、依頼する上で大事なことをまとめているので少しお付き合いください。ちなみに、この記事は住宅の買主(購入希望者)に非常に役立つ内容になっています。

ホームインスペクション(住宅診断)とは何か?

最初に、そもそもホームインスペクションとは何かについて理解しましょう。住宅診断や住宅検査などと呼ばれることもありますが、人によっても多少はその言葉の示す範囲に相違はあります。ここでは住宅を対象とした建物の検査として解説します。

ホームインスペクションの対象物件

ホームインスペクションの対象となる建物は、一戸建て及びマンションの両方です。一戸建ての方がマンションよりも利用されることが多いですが、マンションでも利用する人も少なくありません。

また、新築でも中古住宅でも利用されています。新築では、完成物件のインスペクションはもちろんですが、建築途中に何度も検査依頼する人もいます。建築途中を複数回、検査することはより安心感が高いですが、完成物件や中古住宅においても床下や小屋裏の内部まで対象とすることで、効果的なインスペクションを実行することが可能です。

中古住宅では義務化された

2018年4月に施行された改正宅建業法では、中古住宅の売買に際して、不動産業者から売主や買主にホームインスペクションのことを説明することが義務化されました。これにより、多くの人にホームインスペクションの存在が認知されることになり、依頼者が増えていくことになります。

新築住宅でも利用されている

新築住宅では、以前から建築確認制度や住宅瑕疵保険の検査などが制度化されており、ほぼ全ての住宅に何らかの検査が入るようになっています。しかし、これらは建築会社など住宅供給者側が利用するものであり、買主視点の検査ではないこともあって、施工不具合が多く発生しています。

そこで、制度とは別に買主が自ら第三者のホームインスペクション(住宅診断)を依頼することが増えており、大変多くの人が売買契約前や契約後・引渡し前のタイミングで利用しています。

売主も買主も利用している

中古住宅においては、売主も買主もホームインスペクション(住宅診断)を依頼しています。売主は、売るときに安全性をアピールする狙いがあり、買主は購入時の安心感を得たり、購入後のリフォームの参考にしたりするために利用しています。

それぞれの立場が異なることもあって、同じ物件に対して売主と買主の双方が利用しているケースも出てきました。今後はこういったケースが増えていくことも想定されます。利害関係の対立する立場ですから、同じ症状でも受け取り方は違いますからね。

ホームインスペクションで調査する範囲

ホームインスペクション(住宅診断)の調査対象となる範囲は、原則として診断時に目視できる範囲です。逆にいえば、壁内部や基礎内部などのように隠れて見られない箇所は対象外となっています。

建物の基礎、壁(外壁・内壁)、床、天井、床下、小屋裏などを目視と調査機材を用いた調査によって、様々な症状の有無を確認していくものです。あくまでも診断時点の状況を確認するものであって、将来にわたってその状況をキープすることを保証するものではありません。

建物は劣化していくものですから、状況に応じて5年後・10年後の点検も視野に入れるとよいでしょう。

書類・資格・費用のこと

ホームインスペクションの費用・必要資格・書類の準備

ホームインスペクション(住宅診断)の概略が理解できたところで、気になる費用(調査料金)や資格などについても解説します。

費用

ホームインスペクション(住宅診断)の料金は、依頼する業者やオプション利用などによって差異がありますが、4万円程度の格安業者からオプション利用を含めて15万円程度する業者まで幅広いです。

格安業者は、不動産業者が買主や売主に斡旋していることが多いですが、最低基準だけの簡易的な調査であるため、買主が購入判断や購入後の補修・リフォームの参考にするには向いていないものが多いです。売主にとっては、買主へ安心感さえ与えられればよいという考えが多いためか、不動産業者が斡旋する格安業者を利用することが非常に多いです。

建物の規模や地域性にもよりますが、基本的な調査だけでも5~8万円程度、床下や小屋裏の調査も依頼するならば、10~13万円程度する業者ならば、最低基準だけではなく、きちんと必要な項目が網羅していることが多いので、業者選びの際はインスペクション費用も参考にするとよいでしょう。

資格

建物のインスペクションをするわけですから、その専門的な資格が必要だろうと考えている人も少なくないですが、実はホームインスペクション(住宅診断)に本当に有効な資格というものはありません。民間で様々な資格が出ておりますが、いずれも実践的なものではなく、建築知識や経験に乏しい営業マンが数多く取得しているような状況です。

そこで、チェックしておきたい資格は、最低限度のものとして建築士です。この資格がないと経験できない業務(設計や工事監理)がホームインスペクションに役立つ部分が非常に多いため、建築士資格を持っていることは必須条件です。

また、中古住宅のホームインスペクションを依頼するならば、既存住宅状況調査技術者の資格も必須です。これは、まさに中古住宅のインスペクションをするために創設されたものです。こういった資格も持たずに営業しているケースもありますから、念のために業者に確認してください。

但し、この資格は建築士ならば講習を受講すれば簡単に取得できるものですから、資格者なら安心というわけではなく、最低限必要なものという位置づけです。

書類の準備

依頼するに際して必要な書類は、業者によって差異があります。しかし、最低限度の書類として間取り図は必要になります。事前に間取り図を送付しておき、現場調査の前に備えてもらいましょう。

また、インスペクションによって見つかった不具合や劣化事象などの原因や被害範囲を予測するうえで、建物の様々な図面が役立つことがあります(必ず役立つとは限りません)。よって、売主が持っている図面は全て入手するよう不動産会社に依頼しておくとよいでしょう。

結果的に、ホームインスペクションではそれらの書類が必要ないことは多いですが、購入後のリフォームなどの際に役立つため、要求しておくことをお勧めします。

インスペクション依頼の流れ

依頼するときの流れ

ホームインスペクション(住宅診断)を依頼するのは、多くの人にとって初めてのことですから、ここで依頼するまでの流れを説明しておきます。

ホームインスペクションを依頼するタイミング

そもそもホームインスペクション(住宅診断)を依頼するタイミングを理解しておく必要があります。買主が住宅の購入判断のために依頼するのであれば、やはり売買契約を締結する前に依頼する必要があります。購入申込前または申込後に依頼し、その調査結果を確認してから売買契約へ進むようにしてください。

また、購入後のリフォームや補修工事の参考にするために利用するのであれば、売買契約後でも構いませんが、入居する前に利用することをお勧めします。家具等を入れる前の空き家の状況であれば、多くのことをチェックできるからです(引っ越してしまうと家具等で隠れる箇所が増えますね)。

事前に見積りをとってから依頼する

依頼する流れですが、インターネットなどでホームインスペクション(住宅診断)業者を探して、見積り依頼と予約状況の確認をすることから始めましょう。

その際に、前述した資格のことも確認しておいた方がよいです。そして、調査後に提出される報告書のサンプルも見せてもらってください。業者によっては、あまりにも簡易的なレポートしか提出してくれないことも多く、調査結果の詳細が分かりづらいことが多いです。

そうやって条件比較したうえで絞った業者に正式に依頼しましょう。依頼した後は、きちんと担当者の氏名や待合せ場所・時間も確認しておきましょう。

ホームインスペクション業者の選び方

ホームインスペクション業者の選び方

ホームインスペクション(住宅診断)を依頼する上で、業者の選び方は大事な注意点です。ここまでにも、業者選びに関するポイントをいくつか挙げていますが(資格・報告書サンプルの比較)、さらに大事なポイントや注意点をここで解説します。

第三者といっても売主や不動産業者側が多い

業者選びをするうえで必ず知っておくべき大事なポイントの1つは、ホームインスペクション業者のなかには、売主や不動産業者側で仕事をするところが多いという現実です。このことは特に買主が理解しておかないと、後から後悔することになります。

そういった業者でも第三者と言っていることが多いですから、買主にはわかりづらいです。

なぜ、売主や不動産業者側の業者が多いのかといえば、不動産業者から継続的に仕事を紹介してもらえるからです。買主が依頼する機会は多くの人にとって1回くらいですが、不動産業者は日常的に利用を斡旋する立場にあります。

つまり、不動産業者に気に入られることが、安定的な仕事量の確保につながるわけです。その結果として、買主よりも不動産業者よりの対応をしてしまうケースが続出しているのです。

不動産業者の斡旋業者には要注意

不動産業者よりのホームインスペクション業者は、不動産業者が斡旋しているわけですから、このリスクを回避するのは意外と簡単です。斡旋された業者によるホームインスペクションを拒否すればよいだけです。これだけ不動産業者よりのものを回避できるのなら、大して心配する必要もないはずです。

しかし、現実には回避できていない人も多いです。その理由は、まずここで説明した事実を知らない人が多いことです。そして、もう1つは斡旋される業者の価格の安さにつられてしまうからです。

不動産業者が斡旋するインスペクション業者は、前述したとおり最低基準だけのインスペクションしかしていない上に、非常に簡易的な報告書しか作成しないため、格安になっています。

さらに、その最低基準では実際にある不具合であっても、買主に報告されなくてよいことになっているものが多いため、買主に知らされない不具合や劣化事象も多く存在します。このことは売主や不動産業者には都合がよいものですが、買主には不都合です。売りたい人と買いたい人の意識差ですね。

この基準は国交省の告示(既存住宅状況調査方法基準)なのですが、残念ながら買主にとっては不利な内容であるため、買主は注意しなければなりません。基準通りの調査しかしていないのであれば、買主は別の業者を探した方がよいでしょう。

必ず自分で探して依頼する

不動産業者に斡旋されるホームインスペクション業者は、基本的に前述のとおりものですから、買主は自分で探して依頼すべきです。この手間を惜しんでいては、安心して住宅を購入することなどできません。自分で見積りをとり、予約状況を確認して依頼し、きちんと調査の当日にも立ち会うことをお勧めします。

現地で調査の様子を見ながら質疑応答することで、自分の買う住宅のことをよく理解することができます。これから長く住む住宅のことですから、ぜひ立ち会っておきましょう。

中古住宅なら既存住宅かし保険の検査も一緒にすべき

新築住宅のホームインスペクション(住宅診断)ならば、売主または建築会社のほうで瑕疵保険に加入していることが多いですが、中古住宅の場合は売主側で入っていないことも多いです。かし保険は審査がやや厳しいため加入できないことも多いですが、できれば検査を受けて加入の可否を確認しておく方がよいです。

そのため、既存住宅かし保険を取り扱っているホームインスペクション業者に依頼することで、検査を1度で済ませられるので、手間もコスト面もメリットがあります。依頼する前に既存住宅かし保険への対応可否を確認しておきましょう。

調査報告書は超重要!(依頼前に確認しよう)

最後に非常に大事な業者選びのポイントをお伝えします。それは、調査報告書の充実度です。

インスペクションはその結果を簡単なレポートで見ただけでは、その内容を正確に把握することはできません。多くの業者、とくに不動産業者が斡旋する業者では、簡易的なレポートであるため、大事な情報が記述されていないことが多く、買主の本当に知りたいことがわからないままということがあります。

しかも、簡単なレポートでは、その書き方から大した問題のない住宅だと買主が誤解しやすくなっていることが多いため、十分に注意しなければなりません。前述した基準で報告すべきとされている基礎のひび割れや欠損は記述されても、その基準に該当しないものは存在していても何も言われることがありません。

買主に報告されない事象の具体例とそれにより買主が負うリスクは「売主・不動産会社のホームインスペクション(住宅診断)の注意点」でご確認ください。

緩い基準を設けて大丈夫な物件だと誤解させられる人が続出しているので、調査報告書の質は重視しましょう。

第三者を味方にして住宅購入で後悔しない

<第三者の住宅診断のメリット>

  • 住宅購入時に劣化・不具合を確認できる
  • 購入判断に活用できる
  • 補修すべき箇所がわかる
  • 一級建築士が味方になる
  • 安心して暮らせる

住宅診断(ホームインスペクション)のアネスト